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[电子书]2018年房地产估价师房地产估价理论与方法考试历年真题模拟试题复习题库

2018年房地产估价师房地产估价理论与方法考试历年真题模拟试题复习题库
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第一部分 章节习题及详解

第一章 房地产估价概论

第一节 对房地产估价的基本认识

一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意)

1.关于房地产估价误差的说法,错误的是(  )。[2016年真题]

A.房地产估价难免会有误差

B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差

C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准

D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差

【答案】B查看答案

【解析】B项,判断一个评估价值的误差大小或准确性,理论上是将它与真实价值进行比较,实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。由于真实价值不可得知,出现了替代真实价值的两种选择,即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。

2.下列房地产估价相关活动中,属于传统价值评估业务范畴的是(  )。[2010年真题]

A.高层建筑地价分摊

B.房地产投资价值评估

C.因环境污染导致的房地产价值减损评估

D.城市房屋拆迁中的停业损失评估

【答案】B查看答案

【解析】房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务(包括为了各种估价目的,对各种房地产的各种价值和价格进行评估),还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务:①房地产价格和价值分配业务;②房地产价值提升评估业务;③房地产价值减损评估业务;④相关经济损失评估业务;⑤房地产咨询业务。A项属于房地产价格和价值分配业务;C项属于房地产价值减损评估业务;D项属于相关经济损失评估业务。

3.关于房地产估价的特点或本质的说法,正确的是(  )。[2012年真题]

A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值

B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价

C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见

D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内

【答案】B查看答案

【解析】A项,房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格。C项,房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。D项,房地产估价难免有误差但误差应在合理范围内。

4.下列房地产估价活动中,不属于鉴证性估价的是(  )。[2012年真题]

A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考

B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考

C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考

D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考

【答案】D查看答案

【解析】房地产估价根据提供的专业意见的用途和作用,可以分为两种不同性质的估价:①鉴证性估价,是指为委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价,即估价报告是给委托人以外的第三方特别是众多的不特定第三方使用,如为证券发行、上市、上市公司关联交易、房屋征收补偿、房地产抵押贷款、人民法院强制拍卖房地产(又称房地产司法拍卖)提供参考依据的估价;②咨询性估价,是指为委托人自己使用而提供的估价,即估价报告是供委托人自己使用,如为委托人购买房地产确定出价、出售房地产定价提供参考的估价,通常属于咨询性估价。

5.不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同,主要原因是(  )。[2013年真题]

A.掌握的估价信息不同

B.遵循的估价原则不同

C.履行的估价程序不同

D.估价对象的状况不同

【答案】A查看答案

【解析】在实际中,不同的估价师对同一估价对象在同一时间的同种价值或价格进行评估,得出的评估价值往往有所不同,而且与实际成交价格常常有差异,甚至差异较大。这就产生了估价准确性的问题。即使都是合格的估价师,也不可能得出完全相同的评估价值,只会得出近似的评估价值,因为估价总是在信息不完全和存在一些不确定因素下作出的,并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。

6.关于房地产估价误差的说法,错误的是(  )。[2011年真题]

A.判断评估价值的误差大小或者准确性,理论上是将其与真实价值进行比较

B.估价会有误差,可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

C.所有的评估价值都有误差,因此可以说所有的评估价值都是近似值

D.估价误差应有一定的限度,因此需要确定合理的误差范围

【答案】B查看答案

【解析】A项,判断一个评估价值的误差大小或准确性,理论上是将该评估价值与真实价值进行比较,实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较;BD两项,不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准,应允许估价有较大的误差,但估价的误差又要适度,即估价误差要有个度,要有一个合理的误差范围;C项,所有的评估价值都有一定程度的误差,即:评估价值=真实价值+误差。

7.从科学且可操作性上看,能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是(  )。[2010年真题]

A.估价对象的真实价值

B.估价对象的重置价格

C.估价对象的实际成交价格

D.合格估价师的重新估价结果

【答案】D查看答案

【解析】判断一个评估价值的误差大小或者准确性,理论上是将它与真实价值进行比较,实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。由于真实价值不可得知,便出现了两种替代真实价值的选择:①实际成交价格;②合格的估价师的重新估价结果。因为评估价值一般是在一系列正常交易情况下最可能的价格,而实际成交价格不一定是正常市场价格,从而实际成交价格不一定是正常成交价格,另外成交日期和评估价值对应的日期之间通常有时间错位。因此一般不能直接选用实际成交价格,而应选用合格的估价师(通常为公认的具有较高专业胜任能力的若干名估价专家或估价专家委员会)对同一估价对象在同一估价目的、同一时间的重新估价结果。

8.因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是(  )。

A.灾害调查评估

B.规划实施情况评估

C.房地产价值减损评估  

D.相关经济损失评估

【答案】C查看答案

【解析】房地产价值减损评估业务包括因修改城乡规划、环境污染、工程施工、工程质量缺陷、房地产分割等造成的房地产价值减损评估。

9.评估征收房地产造成的停产停业损失,属于(  )业务。

A.传统价值评估  

B.价值分配

C.相关经济损失评估  

D.价值减损评估

【答案】C查看答案

【解析】房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务,还经常从事下列房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务:①房地产价格和价值分配业务;②房地产价值减损评估业务;③房地产价值提升评估业务;④相关经济损失评估业务;⑤房地产咨询业务。其中,相关经济损失评估业务主要包括因征收征用房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成的停产停业损失、搬迁费、临时安置费评估等。

10.一般物品的价格是(  )的外在表现。

A.劳动  

B.价值

C.利息  

D.地租

【答案】B查看答案

【解析】从理论上来讲,价值(value)和价格(price)之间的关系和区别是:价值是物的真实所值,是内在的、客观的和相对稳定的,是价格的波动“中心”;价格是价值的外在表现,围绕着价值而上下波动,是实际发生、已经完成并可以观察到的事实,通常因人而异,时高时低。

11.房地产估价从某种意义上讲是(  )房地产的价值。

A.发明  

B.发现  

C.创造  

D.确定

【答案】B查看答案

【解析】房地产估价不是估价师的主观随意定价,而是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为,在充分认识房地产价格的形成机制和过程,深入调查房地产市场行情的基础上,通过科学的分析、测算和判断活动,把客观存在的房地产价值揭示出来。房地产估价是基于房地产价值本来就存在,估价师只是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值,而不是去“发明”或“创造”房地产价值。

12.下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中,正确的是(  )。

A.应是可以实现的价值  

B.是提供价值意见而不是作价格保证

C.对委托人的价格保证  

D.为委托人争取最大的利益

【答案】B查看答案

【解析】房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。估价是估价机构和估价师以专业机构和专家的身份发表对估价对象价值或价格的专业意见,而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。

13.房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类:(  )。

A.一是咨询性估价或参考性估价,二是法律性估价或证据性估价

B.一是了解性估价或咨询性估价,二是鉴证性估价或证据性估价

C.一是鉴证性估价或证据性估价,二是咨询性估价或参考性估价

D.一是咨询性估价或参考性估价,二是鉴证性估价或法律性估价

【答案】C查看答案

【解析】根据提供的专业意见的用途和作用,可以把房地产估价分为两种不同性质的估价:①鉴证性估价(又称公证性估价、证据性估价);②咨询性估价(又称参考性估价)。

14.承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件,情节严重的,处(  )年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金。

A.3  

B.5  

C.7  

D.10

【答案】B查看答案

【解析】《中华人民共和国刑法》(2011年2月25日修正文本)第二百二十九条第一款规定:“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件,情节严重的,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金。”该条第二款规定:“前款规定的人员,索取他人财物或者非法收受他人财物,犯前款罪的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处罚金。”该条第三款规定:“第一款规定的人员,严重不负责任,出具的证明文件有重大失实,造成严重后果的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。”

15.在英国和其他英联邦国家,在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中,法官使用的误差范围通常是(  )。

A.±15%

B.±10%

C.对于难度很大的估价业务可放宽至±25%

D.有时可放宽至±20%

【答案】B查看答案

【解析】不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准,应允许估价有较大的误差,但估价的误差又要适度。在英国和其他英联邦国家,在估价委托人起诉估价师的诉讼中,法官使用的误差范围通常是±10%,有时放宽到±15%,对于难度很大的估价业务甚至放宽到±20%。如果评估价值超出了误差范围,即可认为估价师有“专业疏忽”。

16.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有(  )的特性。

A.独一无二和供给有限  

B.独一无二和价值量大

C.流动性差和价值量大  

D.不可移动和用途多样

【答案】B查看答案

【解析】一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性,才真正需要专业估价。这是因为:①一种财产如果不具有独一无二的特性,相同的很多,价格普遍存在、人人皆知,或者一般人依照通常方法(如通过简单比较)便可以得知,就不需要专业估价;②一种财产虽然具有独一无二的特性,但如果其价值不够大,委托专业机构估价的花费与财产本身的价值相比较高,甚至超过财产本身的价值,委托专业机构估价显得不经济,则一般也不需要专业估价。

17.下列关于房地产估价在估价行业中占主体的原因中,不正确的是(  )。

A.房地产估价普遍提供房地产咨询服务,其他资产估价主要限于价值评估本身

B.房地产需要估价的情形较多,其他资产需要估价的情形相对较少

C.房地产“量大面广”,其他资产的数量相对较少

D.房地产估价主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等

【答案】D查看答案

【解析】房地产估价不仅必要,而且在估价行业中占主体。这是因为:①房地产量大面广,其他财产相对较少。房地产的存量和增量都很大。②房地产需要估价的情形较多,其他财产需要估价的情形相对较少。房地产以外的其他财产主要是发生交易行为,在交易的情况下需要估价。房地产除了发生交易行为,还普遍发生抵押、税收、征收、保险等行为。③房地产估价还普遍提供房地产咨询服务,其他财产估价主要限于价值评估本身。

二、多项选择题(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意)

1.与非专业估价相比,专业估价的特点有(  )。[2007年真题]

A.是一种专业意见  

B.估计价格或价值

C.实行有偿服务 

D.承担法律责任

E.估价作业日期长

【答案】ACD查看答案

【解析】专业估价和非专业估价相比,专业估价的主要特点有:①由专业估价人员和专业估价机构完成;②提供的是专业意见;③具有公信力;④实行有偿服务;⑤承担法律责任。

2.下列房地产特性中,决定房地产需要专业估价的特性有(  )。[2011年真题]

A.独一无二  

B.寿命长久

C.供给有限  

D.价值量大

E.保值增值

【答案】AD查看答案

【解析】一种财产只有同时具有“独一无二”和“价值较大”两个特性,才真正需要专业估价。真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。具体就房地产来说,不仅房地产具有独一无二和价值较大两个特性,而且房地产市场是典型的不完全市场。由于房地产市场是不完全市场,并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素,所以房地产难以自动形成适当的价格,从而需要估价师进行“替代”市场的估价。

3.房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务,还经常从事(  )。

A.房地产价值分配业务  

B.房地产价值减损评估业务

C.房地产价值提升评估业务  

D.房地产代售业务

E.房地产咨询业务

【答案】ABCE查看答案

【解析】房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务,还经常从事下列房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务:①房地产价格和价值分配业务;②房地产价值减损评估业务;③房地产价值提升评估业务;④相关经济损失评估业务;⑤房地产咨询业务。

4.下列房地产估价相关活动中,不属于传统价值评估业务范畴的是(  )。

A.高层建筑地价分摊

B.房地产咨询业务

C.因环境污染导致的房地产价值减损评估

D.国有土地上房屋征收中的停业损失评估

E.房地产抵押价值评估

【答案】ABCD查看答案

【解析】参见第3题解析。

5.下列对房地产价值和价格的关系,表述正确的有(  )。

A.价值是价格的外在表现,围绕着价格上下波动

B.价值是物的真实所值,是内在的、客观的和稳定的

C.价格是实际发生的、已经完成并可以观察到的事实

D.在实际运用中一般通过外表的价格来推测内在的价值

E.房地产估价的本质是评估房地产的价值而不是价格

【答案】BCDE查看答案

【解析】现在严格从理论上来讲,价值(value)和价格(price)之间的关系和区别是:①价值是物的真实所值,是内在的、客观的和相对稳定的,是价格波动的“中心”;②价格是价值的外在表现,围绕着价值而上下波动,是实际发生、已经完成并可以观察到的事实,通常因人而异,时高时低。现实中由于定价决策、个人偏好或者交易者之间的利害关系甚至无知等原因,时常出现“低值高价”、“高值低价”的价格背离价值情况;③便于对外交流沟通,有必要说明房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格;④虽然估价本质上是评估价值,而且理论上是价值决定价格,但在实践中一般是通过外表的价格来推测内在的价值。

6.对估价师或某个特定的市场参与者而言,房地产价值是(  )。

A.个别人的价值判断

B.估价人员的主观定价

C.由市场力量决定

D.市场参与者集体竞价的结果

E.由交易双方委托经纪人确定

【答案】CD查看答案

【解析】对估价师或某个特定的市场参与者而言,房地产价值由市场力量决定,是客观的,即房地产价值由众多市场参与者的价值判断所形成,而非个别市场参与者的价值判断所决定。

7.下列关于房地产估价的市场定价的说法中,正确的有(  )。

A.房地产价值是客观存在的

B.房地产价值是专业估价人员的价值判断结果

C.房地产价值由市场力量决定

D.由市场参与者集体的价值判断所形成

E.估价师是运用自己的知识和经验去“发现“或”探测“房地产价值

【答案】ACDE查看答案

【解析】房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价。对估价师或某个特定的市场参与者而言,房地产价值由市场力量决定,是客观的,即房地产价值由众多市场参与者的价值判断所形成,而非个别市场参与者的价值判断所决定。房地产估价是基于房地产价值本来就存在,估价师只是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值,而不是去“发明”或“创造”房地产价值。

8.房地产估价从某种意义上讲是(  )房地产价值。

A.发明  

B.发现  

C.创造  

D.确定

E.探测

【答案】BE查看答案

【解析】房地产估价是基于房地产价值本来就存在,估价师只是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值,而不是去“发明”或“创造”房地产价值。

9.对房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告所要承担的法律责任,下列说法中正确的有(  )。

A.由发证机关对房地产估价机构给予警告,并处10万元以上20万元以下罚款

B.对房地产估价师处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案

C.情节严重的,吊销资质证书、注册证书

D.造成损失的,依法承担赔偿责任

E.构成犯罪的,依法追究刑事责任

【答案】BCDE查看答案

【解析】《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十四条规定:“房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”

10.房地产估价师经过分析,测算和判断得出的估价结果与市场上进行交易的成交价格有所不同,其原因可能有(  )。

A.成交价格受到交易者的个别情况的影响

B.迎合委托人意愿的影响

C.房地产市场状况因成交日期与估价时点不同而发生变化

D.委托人不同的原因

E.估价对象因成交日期时状况与估价时点时状况不同而发生变化

【答案】ACE查看答案

【解析】对估价准确性问题的认识,主要包括下列几点:①即使都是合格的估价师,也不可能得出完全相同的评估价值,只会得出近似的评估价值。因为估价总是在信息不完全和存在一些不确定因素下作出的,并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。②所有的评估价值都有一定程度的误差,即:评估价值=真实价值+误差。③不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准,应允许估价有较大的误差,但估价的误差又要适度。④判断一个评估价值的误差大小或准确性,理论上是将该评估价值与真实价值进行比较,实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。另外成交日期和评估价值对应的日期之间通常有时间错位,因此一般不能直接选用实际成交价格。⑤实际估价鉴定中一般不轻易直接评判一个评估价值的对与错及其误差大小,而是通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏,以及估价依据是否正确、估价方法是否适用、估价参数是否合理等,间接地对估价结果予以肯定或否定。

11.关于房地产估价误差的说法错误的有(  )。

A.判断评估价值误差大小或者准确性,是将其与估价对象的重置价格进行比较

B.估价会有误差,可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准

C.所有评估价值都有误差,可以说所有评估价值都是近似值

D.估价误差应有一定限度,因此需要确定合理误差范围

E.判断评估价值的误差大小或者准确性的是合格估价师的重新估价结果

【答案】AB查看答案

【解析】对估价准确性问题的认识,主要包括下列几点:①即使都是合格的估价师,也不可能得出完全相同的评估价值,只会得出近似的评估价值。②所有的评估价值都有一定程度的误差,即:评估价值=真实价值+误差。③不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准,应允许估价有较大的误差,但估价的误差又要适度。④判断一个评估价值的误差大小或准确性,理论上是将该评估价值与真实价值进行比较,实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。⑤即使可以用方法判断一个评估价值的误差大小或准确性,但在实际估价鉴定中一般不轻易直接评判一个评估价值的对与错及其误差大小,而是通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏,以及估价依据是否正确、估价方法是否适用、估价参数是否合理等,间接地对估价结果予以肯定或否定。

12.下列对房地产估价的必要性,说法正确的有(  )。

A.房地产估价是专业估价存在的基本前提

B.房地产需要专业估价

C.房地产可以自动的形成适当的价格

D.房地产估价在估价行业中占主体

E.房地产估价是一个单一的估价过程

【答案】ABD查看答案

【解析】C项,由于房地产市场是不完全市场,并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素,所以房地产难以自动形成适当的价格,从而需要估价师进行“替代”市场的估价。房地产估价有助于将房地产价格导向正常化,促进房地产交易公平,保障当事人合法权益,维护房地产市场秩序。E项,房地产估价普遍提供房地产咨询服务,其他财产估价主要限于价值评估本事。

13.完全市场须同时具备的条件包括(  )。

A.同质商品,买着不在乎从谁的手里购买

B.大部分的评估价值都有一定程度的误差

C.买者和卖者的人数众多

D.费者要求总效用最大化,销售者要求总利润最大化

E.商品可转让且可发生空间位置的移动

【答案】ACDE查看答案

【解析】在经济学上,“完全市场”必须同时具备以下8个条件:①同质商品,买者不在乎从谁的手里购买;②买者和卖者的人数众多;③买者和卖者都有进出市场的自由;④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息,并能预测未来的价格;⑤就成交总额而言,每个买者和卖者的购销额是无关紧要的;⑥买者和卖者无串通共谋行为;⑦消费者要求总效用最大化,销售者要求总利润最大化;⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。

14.房地产需要专业估价的理由有(  )。

A.房地产具有独一无二性  

B.政府部门要求估价

C.房地产的价值量较大 

D.估价人员要求估价

E.房地产不可移动性

【答案】AC查看答案

【解析】一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性,才真正需要专业估价。具体就房地产来说,不仅房地产具有独一无二和价值较大两个特性,而且房地产市场是典型的不完全市场,并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素,所以房地产难以自动形成适当的价格,从而需要估价师进行“替代”市场的估价。

15.房地产估价作为估价行业主体的原因包括(  )。

A.国家法律规定

B.房地产是所有需要估价的资产中价值最大的

C.房地产“量大面广”,而其他资产的数量相对较少

D.房地产需要估价的情形较多,而其他资产需要估价的情形较少

E.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务,其他资产估价主要限于价值评估本身

【答案】CDE查看答案

【解析】房地产估价不仅必要,而且在估价行业中占主体。这是因为:①房地产量大面广,其他财产相对较少。②房地产需要估价的情形较多,其他财产需要估价的情形相对较少。③房地产估价还普遍提供房地产咨询服务,其他财产估价主要限于价值评估本身。

三、判断题(请根据判断结果,用“√”表示正确,用“×”表示错误)

1.某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房,该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析,运用适当方法对该套住房进行了估价,并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。(  )[2007年真题]

【答案】×查看答案

【解析】专业估价主要有5个特点:①由专业人员和专业机构完成;②是一种专业意见;③具有社会公信力;④实行有偿服务;⑤承担法律责任。本题不符合③④两个条件,不是专业房地产估价。

2.房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务,还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业务。(  )[2012年真题]

【答案】查看答案

【解析】房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务(包括为了各种目的,对各种房地产的各种价值和价格进行评估),还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务:①房地产价格和价值分配业务;②房地产价值提升评估业务;③房地产价值减损评估业务;④相关经济损失评估业务;⑤房地产咨询业务。其中,房地产咨询业务一般有:开展房地产政策法规咨询,出具相关咨询报告或意见书;对房地产市场进行调研(包括房地产市场调查、分析、预测等)、提供市场调研报告;编制房地产项目建议书、可行性研究报告;开展房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产最高最佳利用分析、房地产市场竞争力分析、房地产状况调查评价、房地产定价、房地产购买分析、房地产资产管理等。

3.一般来说,不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。(  )[2007年真题]

【答案】查看答案

【解析】判断一个评估价值的误差大小或准确性,理论上是将它与真实价值进行比较,实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。由于真实价值不可得知,出现了替代真实价值的两种选择,即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。评估价值一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格,而实际成交时的交易情况不一定是正常的,从而实际成交价格不一定是正常成交价格,另外成交日期和评估价值对应的日期之间通常有时间错位,因此一般不能直接选用实际成交价格。

4.房地产估价结果是一种专业意见。(  )

【答案】查看答案

【解析】房地产不仅是一种重要的资源或财产,生产要素或消费品,而且是一种商品或资产,成为人们交易和投资的主要对象之一,房地产价格和价值因此成为人们普遍关注的一个问题,从而房地产估价不仅是人们有兴趣了解和掌握的一种知识,而且发展成了一门学问和学科。作为一种提供专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担法律责任的专业房地产估价,还成了一个职业和行业。

5.由于专业估价提供的意见较客观合理,具有证明效力,能使人们信服、认可或接受,所以专业估价提供的是专业意见。(  )

【答案】×查看答案

【解析】专业估价由于是专业机构和专业人员完成、估价结果较科学准确、客观合理,所以具有证明效力,能使人们信服、认可或接受,所以专业估价具有公信力;专业估价提供的意见不是用直觉或者仅凭经验得出的,而是按照严谨的程序,采用科学的方法,经过审慎的分析、测算和判断得出的,较科学准确、客观合理,所以它提供的是专业意见。

6.某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房,该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价,并出具了估价报告。王某以优惠价格取得该报告,并最终取得银行的抵押贷款。则对该住房的估价是专业房地产估价。(  )

【答案】查看答案

【解析】专业估价与非专业估价相比,主要不同有:①它是专业机构和专业人员完成的;②它提供的是专业意见;③它具有公信力;④它实行有偿服务;⑤它要承担法律责任。

7.从专业估价角度来讲,房地产估价的核心是为了特定的目的,对特定的房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断,并提供相关专业意见。(  )

【答案】查看答案

【解析】专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托,选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断,并提供相关专业意见的活动。更为具体地说,它是房地产估价机构接受他人委托,选派注册房地产估价师,为了特定目的,遵循公认的原则,按照严谨的程序,依据有关文件、标准和资料,在合理的假设下,采用科学的方法,对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断,并提供相关专业意见的活动。

8.房地产估价活动的核心内容,是根据委托人的要求,对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断,并提供相关专业意见。(  )

【答案】×查看答案

【解析】专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托,选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断,并提供相关专业意见的活动。估价师不得为承揽估价业务而迎合委托人的高估或低估要求。

9.房地产估价师和房地产估价机构不但可以从事传统的估价业务,而且可以从事房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务。(  )

【答案】查看答案

【解析】房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务(包括为了各种目的,对各种房地产的各种价值和价格进行评估),还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务:①房地产价格和价值分配业务;②房地产价值提升评估业务;③房地产价值减损评估业务;④相关经济损失评估业务;⑤房地产咨询业务。

10.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。(  )

【答案】查看答案

【解析】价值是物的真实所值,是内在的、客观的和相对稳定的,是价格波动的“中心”;价格是价值的外在表现,围绕着价值而上下波动,是实际发生、已经完成并可以观察到的事实,通常因人而异,时高时低。现实中由于定价决策、个人偏好或者交易者之间的利害关系甚至无知等原因,时常出现“低值高价”、“高值低价”的价格背离价值情况。因此,为了表述上更加科学准确,减少估价的主观随意性,也为了与国际上通行的估价理念、理论一致,便于对外交流沟通,房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。

11.房地产估价是客观存在的,是不以个人意志为转移的,因此,房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程,所要揭示的房地产的理论价格。(  )

【答案】×查看答案

【解析】参见第10题解析。

12.某宗房地产的评估价格为300万元,实际成交价格为380万元。这意味着该评估价格不是客观合理的。(  )

【答案】×查看答案

【解析】房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格。估价是估价机构和估价师以专业机构和专家的身份发表对估价对象价值或价格的专业意见,而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。所有的评估价值都有一定程度的误差。

13.房地产估价是代替市场定价而不是模拟市场定价。(  )

【答案】×查看答案

【解析】房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价。估价是提供关于价值或价格的专业意见,为相关当事人作出有关判断或决策提供参考依据;定价通常是相关当事人自己的行为,即诸如卖方要价、买方出价或者买卖双方的成交价,本质上是交易当事人自己决定。

14.房地产交易双方当事人必须按照估价报告上提供的价格成交。(  )

【答案】×查看答案

【解析】估价是提供关于价值或价格的专业意见,为相关当事人作出有关判断或决策提供参考依据。定价通常是相关当事人自己的行为,即诸如卖方要价、买方出价或买卖双方的成交价,本质上是交易当事人自己决定。

15.咨询性估价应独立、客观、公正,应为委托人争取最大的合法权益。(  )

【答案】×查看答案

【解析】鉴证性估价是为委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价,即估价报告是给委托人以外的第三方特别是众多的不特定第三方使用。咨询性估价是为委托人自己使用而提供的估价,即估价报告是供委托人自己使用。无论是何种性质的估价及其应承担的法律责任的大小,估价机构和估价师都应认真对待,勤勉尽责地去完成。其中,鉴证性估价应“独立、客观、公正”,咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。

16.鉴证性估价和咨询性估价这两种不同性质的估价中,估价机构和估价师承担同样的法律责任。(  )

【答案】×查看答案

【解析】鉴证性估价和咨询性估价这两种不同性质的估价中,估价机构和估价师都要承担一定的法律责任,但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。

17.所有评估价值都有误差,可以说所有评估价值都是近似值。(  )

【答案】查看答案

【解析】所有的评估价值都有一定程度的误差,即:评估价值=真实价值+误差。估价对象的真实价值只是理论上存在,实际中不可得知,因此评估价值有误差是不可避免的。

18.一般来说,不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。(  )

【答案】查看答案

【解析】判断一个评估价值的误差大小或准确性,理论上是将它与真实价值进行比较,实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。评估价值一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格,而实际成交时的交易情况不一定是正常的,从而实际成交价格不一定是正常成交价格,另外成交日期和评估价值对应的日期之间通常有时间错位,因此不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。

19.在评估一宗房地产的价值时,理论上可以同时采用多种估价方法进行估价的,应同时采用多种估价方法进行估价,不得随意排除可以采用的估价方法。(  )

【答案】查看答案

【解析】每种估价方法都是从某个角度或某一方面来测量房地产价值或价格的,它们一定程度上都有局限。要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价,就是考虑到不同估价方法都有局限。

20.房地产真正需要专业估价的基本条件是房地产具有独一无二和供给有限这两个特性。(  )

【答案】×查看答案

【解析】一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性,才真正需要专业估价。具体就房地产来说,不仅房地产具有独一无二和价值较大两个特性,而且房地产市场是典型的不完全市场。并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素,所以房地产难以自动形成适当的价格,从而需要估价师进行“替代”市场的估价。

21.房地产不仅在转让、租赁、抵押、征收、分割、损害赔偿、税收、保险等活动需要估价,房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务,而其他资产估价则主要限于价值评估本身。(  )

【答案】查看答案

【解析】房地产需要估价的情形较多,其他财产需要估价的情形相对较少。房地产以外的其他财产主要是发生交易行为,在交易的情况下需要估价。房地产除了发生交易行为,还普遍发生抵押、税收、征收、保险等行为。房地产估价还普遍提供房地产咨询服务,其他财产估价主要限于价值评估本身。

第二节 对房地产估价的各种需要

一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意)

1.下列经济活动中,不需要进行房地产估价的是(  )。[2009年真题]

A.了解某宗房地产的出租人权益价值

B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值

C.了解某地区地震后房地产价值的变化

D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额

【答案】D查看答案

【解析】房地产估价是市场经济不可或缺的重要组成部分。对房地产估价的需要包括以下几个方面:①房地产抵押的需要;②房地产征收征用的需要;③房地产税收的需要;④房地产司法拍卖的需要;⑤房地产分家析产的需要;⑥房地产损害赔偿的需要;⑦房地产保险的需要;⑧房地产转让和租赁的需要;⑨国有建设用地使用权出让的需要;⑩企业有关经济行为的需要;⑪房地产行政管理的需要;⑫其他方面的需要。

2.某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降,该住宅楼总建筑面积10000m2。共有100套住房,有100户居民。经评估,该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2,平均每套住房的市场租金为1500元/月,在受损情况下的市场价格为4500元/m2;如果对该住宅楼进行修复,修复工程费为150万元,并需居民搬迁和在外临时安置6个月,搬迁费平均每户每次1300元;该住宅楼修复后,会因曾受损而导致心理减价5%,关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法,正确的是(  )。[2012年真题]

A.该损害在经济上是可修复的

B.修复所能带来的价值增加额为500万元

C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元

D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元

【答案】C查看答案

【解析】计算过程如下:①修复的各项必要费用,包括修复工程费、搬迁费和临时安置费,即:150+0.13×2×100+0.15×6×100=266(万元)。②修复所能带来的价值增加额,为修复后与修复前的市场价格之差,即:[5000×(1-5%)-4500]×10000=250.00(万元)。该损害在经济上是否可修复,是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额,则在经济上是可修复的;反之,在经济上是不可修复的。因为修复的各项必要费用266万元大于修复所能带来的价值增加额250万元,所以该损害在经济上是不可修复的。③该住宅楼在不修复情况下的价值减损额,为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差,即:(5000-4500)×10000=500.00(万元)。④在不修复情况下,价值减损额为500万元,平均每户可得5万元。

3.在国有建设用地使用权挂牌出让中,为竞买人确定报价提供参考依据的估价,一般是评估(  )。[2011年真题]

A.挂牌底价  

B.正常市场价格

C.竞买人可承受的最高价  

D.最可能的成交价

【答案】C查看答案

【解析】国有建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份,将国有建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费(简称出让金等费用)的行为。目前,国有建设用地使用权出让主要有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。其中,当采用挂牌出让方式时,出让人需要确定挂牌底价,竞买人需要确定自己的最高报价,即此时为竞买人确定报价提供参考依据的估价是评估竞买人可承受的最高价。

4.拍卖抵押房地产时,抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的,对拍卖新增房屋所得(  )。[2008年真题]

A.抵押人无权优先受偿 

B.抵押人有权对全部房地产优先受偿

C.抵押权人有权优先受偿  

D.抵押权人无权优先受偿

【答案】D查看答案

【解析】《城市房地产管理法》第五十二条规定,房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。

5.下列经济活动中,不需要评估房地产抵押价值的是(  )。

A.增加抵押贷款  

B.转抵押估价

C.续贷抵押估价  

D.处置抵押房地产

【答案】D查看答案

【解析】房地产抵押对房地产估价的需要,归纳起来主要有:①初次抵押估价,即将没有抵押的房地产抵押的,对该房地产的抵押价值进行评估。②再次抵押估价,即将已抵押的房地产再次抵押的,对该房地产的抵押价值进行评估。③续贷抵押估价,即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款的,对该房地产的抵押价值进行评估。④抵押期间估价,即根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要,定期或在房地产市场价格