您现在的位置:首页 > 工程考试网 > 房地产经纪人考试 > 电子书 >  正文

[电子书]2018年房地产经纪人房地产经纪职业导论考试讲义复习笔记考试题库

2018年房地产经纪人房地产经纪职业导论考试讲义复习笔记考试题库
微信关注公众号“冲刺线”开启微信学习时代,还有免费课程相送哦!
作者:冲刺线教育
出版社:冲刺宝典
版次:1 资料更新时间:2018-01-07 14:52
资料格式:电子书 资料大小:41.6 M
页数:277 下载次数:
免费阅读

第一部分 教材精编

第一章 房地产经纪概述

【知识框架】

【大纲要求】

(一)考试目的

测试应考人员对房地产经纪的含义、分类、特点、地位和作用的掌握程度;对房地产经纪的必要性的熟悉程度;对房地产经纪的产生和发展情况的了解程度。

(二)考试要求

掌握房地产经纪的含义、分类、特点、地位和作用,熟悉房地产经纪的必要性,了解房地产经纪的产生和发展情况。

【要点详解】

第一节 房地产经纪的含义与分类

一、房地产经纪的含义(掌握)

(一)经纪的含义(见表1-1)

表1-1 经纪的含义

【例题1.1】经纪作为一种经济活动的基本涵义有(  )。[2007年真题]

A.通过提供中介服务提高交易价格

B.通过提供信息和专业服务来促成他人交易

C.通过提供信息收取信息费

D.通过收取佣金的方式获取服务报酬

E.通过为买方或卖方提供便利而获取回扣

【答案】BD查看答案

【解析】经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式,促成委托人与他人的交易,并向委托人收取佣金的中介服务活动。经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的经济活动。这种中介服务活动可以提高交易效率、降低交易成本,从而促进商品交易,是一种有偿的经济活动。

【例题1.2】下列关于居间、代理、行纪三种经纪活动的表述中,正确的有(  )。[2008年真题]

A.在居间活动中,经纪人要以委托人的名义同参与交易的另外一方进行谈判

B.在代理活动中,经纪人在委托权限内从事活动所产生的权利和义务均由委托人承担

C.在代理活动中,经纪人以自己的名义与第三方进行交易

D.在行纪活动中,经纪人受委托人委托,以自己的名义与第三方进行交易

E.在居间活动中,经纪人受委托人委托,以自己的名义与第三方进行交易

【答案】BD查看答案

【解析】A项,居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。C项,代理是指经纪人在受托权限内,以委托人的名义与第三方进行交易,并由委托人承担相应法律责任的经济行为。E项,行纪是指经纪人受委托人的委托,以自己的名义与第三方进行交易,并承担规定的法律责任的经济行为。

(二)房地产经纪的含义(见表1-2)

表1-2 房地产经纪的含义

【例题1.3】下列房地产经济活动中,属于房地产经纪活动的是(  )。[2011年真题]

A.受人民法院委托,评估拟拍卖房地产的市场价值

B.受房地产开发企业委托,对房地产开发项目进行策划

C.促成委托人与他人达成房地产交易

D.为他人提供房地产咨询服务

【答案】C查看答案

【解析】房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易,向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪与其他房地产中介服务(房地产估价、房地产咨询)不同的是,房地产经纪旨在促成委托人与第三方进行房地产交易,没有委托人交易相对方的房地产中介服务不属于房地产经纪活动。A项属于房地产估价活动;BD两项属于房地产咨询活动。

【例题1.4】房地产经纪合同的两种基本类型是(  )。[2009年真题]

A.房地产代理合同和房地产买卖经纪合同

B.房地产买卖合同和房地产租赁合同

C.房地产租赁经纪合同和房地产居间合同

D.房地产代理合同和房地产居间合同

【答案】D查看答案

【解析】房地产经纪是一种市场化的有偿服务,房地产经纪机构可以依据有关法律法规、房地产经纪服务合同和其他服务合同,向房地产经纪服务的委托人收取房地产经纪服务费(即佣金)和其他服务的服务费。房地产经纪的主要方式是房地产居间和房地产代理。相应的,房地产经纪合同的两种基本类型就是房地产代理合同和房地产居间合同。

【例题1.5】关于房地产经纪服务主要特点的说法,正确的是(  )。[2010年真题]

A.房地产经纪从业人员不一定具有房地产经纪人资格

B.房地产经纪服务是受当事人委托进行的

C.房地产经纪服务属于公益性活动

D.房地产经纪服务的特点是价格垄断

【答案】B查看答案

【解析】房地产经纪属于房地产中介服务活动,又称“房地产经纪服务”。A项,在我国,根据《房地产经纪管理办法》,房地产经纪活动的主体特指经工商部门注册并在建设(房地产)管理部门备案的房地产经纪机构和取得房地产经纪专业人员职业资格并经登记的房地产经纪人员。B项,房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易,向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪服务的委托人,即提出房地产经纪服务需要的单位或个人,是房地产经纪服务的需求者,主要包括房地产出卖人、出租人、购买人和承租人。C项,房地产经纪是一种市场化的有偿服务,房地产经纪机构可以依据有关法律法规、房地产经纪服务合同和其他服务合同,向房地产经纪服务的委托人收取房地产经纪服务费(即佣金)和其他服务的服务费。D项,房地产经纪服务实行明码标价制度。

(三)相关概念辨析

1.经纪与中介(见表1-3)

表1-3 经纪与中介

【例题1.6】提供房地产经纪服务收取的费用,规范的名称是(  )。[2011年真题]

A.报酬

B.中介费

C.佣金

D.劳务收入

【答案】C查看答案

【解析】经纪是“中介”中的一种特定活动,其活动成果以是否成交来体现,因此,其服务收入的基本形式是佣金。房地产经纪服务属于中介活动,其收取的费用称作佣金。佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。

【例题1.7】下列关于佣金收取时间的表述中,正确的是(  )。[2008年真题]

A.佣金应当在签订经纪合同时收取

B.佣金只能在完成经纪服务后收取

C.佣金应当在完成经纪服务前收取

D.佣金的支付时间应当由经纪人与委托人自行约定

【答案】B查看答案

【解析】委托人支付佣金的义务以经纪合同所约定的交易达成为前提。除法律法规另有规定外,经纪人通常是在完成经纪服务后才能收取佣金。

【例题1.8】关于房地产经纪佣金的说法,正确的有(  )。[2012年真题]

A.佣金是房地产经纪服务收入的基本形式

B.佣金数额通常按房地产成交额的一定比率计算

C.佣金是对房地产经纪机构所付出的劳动、所投入的资金和所承担的风险的回报

D.佣金通常在完成房地产经纪服务后收取

E.佣金本质上是房地产信息费

【答案】ABCD查看答案

【解析】AB两项,经纪是“中介”中的一种特定活动,其活动成果以是否成交来体现,因此,其服务收入的基本形式是佣金。佣金数额是按交易成交额的某一比率来计算的。CD两项,委托人支付佣金的义务以经纪合同所约定的交易达成为前提。除法律法规另有规定外,经纪人通常是在完成经纪服务后才能收取佣金。因此,佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。E项,佣金不同于其他单纯提供信息的中介服务机构所收取的信息费(或称咨询费),两者经济性质不同。

2.经纪与代理、居间

(1)代理

现代西方的经纪人实际上就是一个代理人,代理是西方国家经纪活动的主要方式。代理可分为民法上的代理和商法上的代理两类。经纪活动中的代理,属于商法上的代理,特指代理人在代理合同所限定的代理权限内,以被代理人的名义,实施商品交易并向被代理人收取佣金的行为。

(2)居间

在居间活动中,经纪人不作为任何一方的代理人,而仅仅向交易一方或双方提供交易信息并撮合双方成交。目前在中国,居间仍是一种主要的经纪活动方式。

3.经纪与行纪、经销、包销

经纪与行纪、经销、包销的区别如表1-4所示。

表1-4 经纪、行纪、经销几个概念的区别

【例题1.9】与经销、行纪等经济活动不同,经纪活动的主要特点是(  )。[2009年真题]

A.占有交易标的,赚取差价

B.不占有交易标的,赚取佣金

C.不占有交易标的,赚取差价

D.不占有交易标的,赚取佣金和差价

【答案】B查看答案

【解析】关于经纪、行纪、经销以及包销之间的区别,如表1-4所示。

二、房地产经纪的分类(掌握,见表1-5)

按服务方式分类,房地产经纪主要分为房地产居间与房地产代理两大类。

表1-5 房地产经纪的分类

【例题1.10】将房地产经纪业务分为房地产代理业务和房地产居间业务,所依据的分类标准是(  )。[2010年真题]

A.经纪活动所促成房地产交易的类型

B.经纪活动的方式

C.经纪活动所涉及标的房地产的用途

D.经纪活动所涉及标的房地产的新旧状态

【答案】B查看答案

【解析】按经纪活动方式分类,经纪可分为居间、代理和行纪。就房地产经纪而言,按服务方式分类,主要分为房地产居间与房地产代理两大类。房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取佣金的经纪行为;房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,以委托人的名义与第三人进行房地产交易,并向委托人收取佣金的经纪行为。

【例题1.11】房地产居间是指房地产经纪人向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的(  )服务,并收取委托人佣金的行为。[2010年真题]

A.代书

B.媒介

C.咨询

D.议价

【答案】B查看答案

【解析】房地产经纪按服务方式分类,主要分为房地产居间与房地产代理两大类。其中,房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取佣金的经纪行为。

【例题1.12】下列关于房地产居间与房地产代理的表述中,错误的是(  )。[2008年真题]

A.房地产居间是房地产经纪人与委托人签订房地产交易合同的行为

B.房地产居间与房地产代理是两种不同的经纪服务方式

C.房地产拍卖可以看做是房地产代理的一种特殊形式

D.新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型

【答案】A查看答案

【解析】A项,房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取佣金的经纪行为。

【例题1.13】从法律上看,房地产居间包括(  )。[2011年真题]

A.向委托人报告订立房地产交易合同的机会

B.提供房地产交易政策咨询服务

C.提供订立房地产交易合同的媒介服务

D.为房地产经纪服务委托人代办房产证

E.代办房地产抵押贷款手续

【答案】AC查看答案

【解析】房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取佣金的房地产经纪行为。从理论上讲,居间可分为:①指示居间,即居间人向委托人报告订约的机会;②媒介居间,是居间人根据委托人的要求将交易目的相近或相符的双方委托人以媒妁方式促成交易的行为。

【例题1.14】下列经济活动中,属于房地产经纪的是(  )。[2010年真题]

A.房地产开发

B.房地产测绘

C.房地产代理

D.物业管理

【答案】C查看答案

【解析】就房地产经纪而言,按服务方式分类,主要分为:①房地产居间,是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取佣金的经纪行为。②房地产代理,是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,以委托人的名义与第三人进行房地产交易,并向委托人收取佣金的经纪行为。

【例题1.15】经济发达国家最主要的房地产经纪业务类型是(  )。[2008年真题]

A.房地产买卖

B.房地产租赁

C.房地产居间

D.房地产代理

【答案】D查看答案

【解析】房地产代理与房地产居间在法律性质上有明显的差异。各国法律都没有有关代理人可以同时接受双方委托人的委托代理业务的解释。在房地产代理业务中,房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务,同时也只能向一方收取佣金。根据委托人在房地产交易中的角色——买方(包括承租方)或卖方(包括出租方),房地产代理实质上可分为买方代理和卖方代理。因此,在房地产代理服务中,房地产经纪机构与委托人之间的法律关系更清晰。在房地产经纪的发展历史中,房地产代理逐步取代了起源更早的房地产居间,而成为许多发达国家主流的房地产经纪方式。

【例题1.16】根据代理产生的依据,房地产代理属于民事代理中的(  )。[2009年真题]

A.法定代理

B.指定代理

C.委托代理

D.共同代理

【答案】C查看答案

【解析】根据代理产生的根据,民事代理可分为:①法定代理;②指定代理;③委托代理。房地产代理是以房地产经纪服务委托人确定委托代理权限和房地产经纪机构接受授权的房地产经纪服务合同而产生的,属于委托代理。

【例题1.17】国外房地产代理业务的运作方式有(  )。[2009年真题]

A.经纪人独家销售

B.卖主与经纪人独家销售

C.开放式销售

D.经销

E.联合专卖销售

【答案】ABCE查看答案

【解析】随着房地产市场的发展,一些国家(地区)形成一些主要的合同类型,如美国有以下五种主要的合同类型:①独售权合同;②独售权共享合同;③开放出售权合同;④净卖权合同;⑤联营制合同。

【例题1.18】下列关于美国房地产代理业务的表述中,正确的是(  )。[2007年真题]

A.采用经纪人独家销售方式的,在代理合同有效期内,即使卖主将房屋卖掉,其也需要向房地产经纪人支付佣金

B.采用卖主与经纪人独家销售方式的,卖主可以与多个房地产经纪人签订房屋代理销售合同

C.采用开放式销售方式的,卖主自己销售房屋成功,也需要向房地产经纪人支付佣金

D.采用优先购买销售方式的,卖主以低价将房屋销售给他人时,不需要经过房地产经纪人的同意

【答案】A查看答案

【解析】关于房地产代理,美国有以下5种主要的合同类型:①独售权合同。此合同规定,如卖主自己或通过其他经纪人把房子卖掉了,原独售权经纪人仍享受请求付佣金的权利。②独售权共享合同。合同规定卖主和经纪人共享房屋出售的权利,如果卖主先卖出,经纪人无权要求佣金。③开放出售权合同。卖主与多个经纪人签约,谁卖出谁享有佣金。④净卖权合同。卖主给经纪人一个底价,卖价超过该底价的部分作为佣金归经纪人。⑤联营制合同。由卖主与几家经纪公司、经纪人联合签约,卖出后佣金由经纪公司、相关经纪人分成。

【例题1.19】关于多重上市服务系统(MLS)的运行基础是(  )。[2011年真题]

A.信息共享制度 

B.会员联盟制度

C.独家代理制度 

D.佣金共享制度

【答案】C查看答案

【解析】独售权合同下的房地产代理(俗称“独家代理”)与美国房地产经纪业的多重房源上市系统(MLS)相配合,大大提高了房地产经纪服务的绩效,成为美国主流的房地产经纪方式,并传播到许多其他发达国家,形成了被许多发达国家普遍采用的房地产独家代理制度。在独家代理制度下,卖方代理的房地产经纪人将委托人的房源信息提交给MLS系统,买方代理人在MLS系统上搜索到房源,必须通过该房源的独家代理房地产经纪人实现交易,而且双方需要对佣金的分配方式达成一致意见。

【例题1.20】房地产居间与房地产代理的主要区别在于(  )。[2010年真题]

A.法律性质不同

B.服务方式不同

C.房地产经纪人承担的义务不同 

D.房地产经纪人执业所需要的条件不同

E.房地产经纪人同交易标的之间的关系不同

【答案】AB查看答案

【解析】就房地产经纪而言,按服务方式分类,主要分为房地产居间与房地产代理两大类。房地产代理与房地产居间在法律性质上有明显的差异,各国法律都没有有关代理人可以同时接受相对两方委托人的委托代理业务的解释。因此,在房地产代理业务中,房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务,同时也只能向一方收取佣金。正因为如此,在房地产代理服务中,房地产经纪机构与委托人之间的法律关系更清晰。

【例题1.21】下列关于房地产居间业务与房地产代理业务的表述中,正确的有(  )。[2008年真题]

A.在房地产居间业务中,房地产经纪机构是中间人

B.在房地产居间业务中,房地产经纪人是订立交易合同的当事人之一

C.在房地产居间业务中,房地产经纪机构可以向交易双方收取佣金

D.房地产经纪人只能为交易双方中的一方提供代理服务

E.房地产经纪人目前最主要的代理业务是房屋置换的代理

【答案】ACD查看答案

【解析】AB两项,房地产经纪机构和房地产经纪人员无论是接受一方还是双方的委托,在房地产居间活动中,始终都是中间人,因此既不能以一方的名义,也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。C项,居间业务中,房地产经纪机构向房地产交易的双方同时提供居间服务,并向双方收取佣金。D项,在房地产代理业务中,房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务,同时也只能向一方收取佣金。E项,目前我国最主要的代理业务是卖方代理。

【例题1.22】房地产经纪机构承接业务时,正确的做法有(  )。[2011年真题]

A.可以接受交易一方委托的居间业务

B.可以同时接受交易双方委托的居间业务

C.只能接受交易一方委托的代理业务

D.同时接受交易双方委托的代理业务

E.可以选择接受交易一方或双方委托的代理业务

【答案】ABC查看答案

【解析】房地产居间是指房地产经纪机构和房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取佣金的房地产经纪行为。房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的双方的委托,向一方或双方委托人提供居间服务。而房地产代理与房地产居间在法律性质上有明显的差异。各国法律都没有有关代理人可以同时接受相对两方委托人的委托代理业务的解释。因此,在房地产代理业务中,房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务,同时也只能向一方收取佣金。