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[电子书]2018年房地产估价师房地产估价理论与方法视频课程笔记讲义复习题

2018年房地产估价师房地产估价理论与方法视频课程笔记讲义复习题
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作者:冲刺线教育
出版社:冲刺宝典
版次:2 资料更新时间:2018-01-07 14:53
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第一部分 参考教材精讲[视频讲解]

第一章 房地产估价概论

【考试目的】

本部分的考试目的是测查应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性,现实中对房地产估价的各种需要,房地产估价的要素,房地产估价职业道德,以及中国房地产估价行业发展状况的了解、熟悉和掌握程度。

【大纲要求】

第一节 对房地产估价的基本认识

熟悉房地产估价的含义和房地产估价的必要性、掌握房地产估价的特点。

第二节 对房地产估价的各种需要

掌握房地产抵押、征收、税收、司法拍卖、损害赔偿、国有建设用地使用权出让的需要,熟悉房地产分割、转让和租赁、企业有关经济行为的需要,了解房地产征用、保险、行政管理及其他方面的需要。

第三节 房地产估价的要素

掌握估价目的、估价对象、价值类型、估价依据、估价假设,熟悉估价当事人、价值时点、估价原则、估价程序、估价方法、估价结果。

第四节 房地产估价职业道德

掌握房地产估价职业道德。

第五节 中国房地产估价行业发展

熟悉中国房地产估价行业发展。

【要点详解】

第一节 对房地产估价的基本认识

一、房地产估价的含义(熟悉)

(一)专业房地产估价与非专业房地产估价的区别

作为一种提供专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担法律责任的专业房地产估价,成了一个职业和行业。

由于这种估价活动的专业性很强,需要专门知识和经验,估价结果的高低直接关系到有关单位和个人的切身利益,甚至关系到公共利益和人民财产安全,所以只能由具有房地产估价资质的专业机构——房地产估价机构和具有房地产估价资格的专业人员——注册房地产估价师来从事。

与非专业房地产估价相比,专业房地产估价具有下列特点:

(1)它是专业估价机构和专业估价人员完成的。专业估价机构是指具备足够数量的专业估价人员等条件,专门从事有关估价活动的单位。专业估价人员是指具有估价专业知识和经验,专门从事有关估价活动的个人。

(2)它提供的是专业意见。专业估价提供的意见不是用直觉或者仅凭经验得出的,而是按照严谨的程序,采用科学的方法,经过审慎的分析、测算和判断得出的,较客观合理。

(3)它具有公信力。专业估价由于是专业估价机构和专业估价人员完成、估价结果较客观合理,所以具有证明效力,能使人们信服、认可或接受。

(4)它实行有偿服务。专业估价是接受他人委托而提供的一种有偿服务,要向委托人收取一定的费用。

(5)它要承担法律责任。专业估价机构和专业估价人员要对其提供的估价结果等专业意见负责,违反有关规定的,不仅会被责令限期改正,还会依法受到行政处罚,承担民事赔偿责任,甚至被追究刑事责任。

 

【例】与非专业估价相比,专业估价的特点有(  )。[2007年真题,多选题]

A.是一种专业意见  

B.估计价格或价值  

C.实行有偿服务

D.承担法律责任  

E.估价作业日期长

【答案】ACD查看答案

(二)专业房地产估价的概念

专业房地产估价是房地产估价机构接受他人委托,选派注册房地产估价师,为了特定目的,遵循公认的原则,按照严谨的程序,依据有关法规、政策和标准,在合理的假设下,采用科学的方法,对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

通常把上述概念中的特定目的,称为估价目的;公认的原则,称为估价原则;严谨的程序,称为估价程序;依据的有关法规、政策和标准,称为估价依据;合理的假设,称为估价假设;科学的方法,称为估价方法;特定房地产,称为估价对象;特定时间,称为价值时点;特定价值或价格,称为价值类型。上述概念所涉及的房地产估价机构、注册房地产估价师和委托人,统称为估价当事人;分析、测算和判断出的特定价值或价格以及提供的相关专业意见,简称估价结果。

估价中采取的手段(三手段):

价值分析手段,对影响估价的因素进行分析

价值测算手段,运用数学公式或模型计算对象价值

价值判断手段,根据测算结果,对价值进行最终判定

估价的最终目的,对价值进行分析、测算、判断,提供相关专业意见

因此,估价当事人、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价原则、估价程序、估价依据、估价假设、估价方法和估价结果,可以说是房地产估价的要素。

其中,估价目的、估价对象、价值时点和价值类型是在分析、测算和判断价值或价格之前需要确定的几个最主要的要素,因此又被称为估价基本事项。

(三)估价与评估的异同

房地产估价又称房地产价格评估、房地产价值评估、房地产估值,时常还称为房地产评估。一般情况下,估价和评估可以不作区分,能够交换使用。

估价的含义更加精准、明确,就是指对价值或价格进行评估(范围窄)。

评估的含义较宽泛,不只限于对价值或价格进行评估,还可以指查验某人、某物、某项工作或活动,以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。

特别需要指出的是,区分估价和评估并不意味着房地产估价师和房地产估价机构只能从事房地产价值或价格评估业务。实际上,房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务(包括为了各种目的,对各种房地产的各种价值和价格进行评估),还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务:

(1)房地产价格和价值分配业务。

(2)房地产价值提升评估业务。

(3)房地产价值减损评估业务。

(4)相关经济损失评估业务。

(5)房地产咨询业务。

【例】评估征收房地产造成的停产停业损失,属于(  )业务。[2008年真题,单选题]

A.传统评估业务

B.价值分配

C.相关经济损失评估

D.价值减损评估

【答案】C查看答案

【解析】房地产征用征收导致停业停产损失,并不直接导致房地产本身受损,而是属于由于房地产停产停业顺带带来的相关的经济损失。

(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义

美国:RealEstate Appraisal

英联邦国家:PropertyValuation

日本和韩国:不动产鉴定评价

香港:物业估值或物业估价

台湾:不动产估价

二、房地产估价的特点(掌握)

(一)房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格

现在严格从理论上来讲价值(value)和价格(price)之间的关系和区别是:价值是物的真实所值,是内在的、客观的和相对稳定的,是价格的波动“中心”;价格是价值的外在表现,围绕着价值而上下波动,是实际发生、已经完成并可以观察到的事实,通常因人而异,时高时低。

因此,为了表述上更加科学准确,减少估价的主观随意性,也为了与国际上通行的估价理念、理论一致,便于对外交流沟通,有必要说明房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。

【例·判断题】房地产价格是客观存在的,是不以个人意志为转移的,因此,房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程,所要揭示的是房地产的理论价格。(  )[2006年真题]

【答案】×查看答案

【解析】评估房地产的价值而不是价格。

(二)房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价

估价(valuation,appraisal)与通常意义上的定价(pricing)有本质不同。估价是提供关于价值或价格的专业意见,为相关当事人作出有关判断或决策提供参考依据。定价通常是相关当事人自己的行为,即诸如卖方要价、买方出价或买卖双方的成交价,本质上是交易当事人自己决定的。

对估价师或某个特定的市场参与者而言,房地产价值由市场力量决定,是客观的:即房地产价值由众多市场参与者的价值判断所形成,而非个别市场参与者的价值判断所决定。因此,房地产估价不应是估价师的主观随意定价,而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为,在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程,深入调查房地产市场行情的基础上,通过科学的分析、测算和判断活动,把客观存在的房地产价值揭示出来。

【例】房地产估价从某种意义上讲是(  )房地产的价值。[2007年真题,单选题]

A.发明

B.发现

C.创造

D.确定

【答案】B查看答案

【解析】房地产估价是基于房地产价值本来就存在,房地产估价师只是运用自己的专业知识和经验去“发现”或“探索”房地产价值,而不是去“发明”或“创造”,更不是把自己主观想象的某个“价值”强加给估价对象。

(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

实际上,估价是估价机构和估价师以专业机构和专家的身份发表对估价对象价值或价格的专业意见,而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。但这又不能曲解为估价机构和估价师可以随意发表意见,并且可以不负任何责任。

根据提供的专业意见的用途和作用,可以分为两种不同性质的估价:

(1)鉴证性估价(或称公证性估价、证据性估价)

为委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价,即估价报告是给委托人以外的第三方特别是众多的不特定第三方使用,如为证券发行、上市、上市公司关联交易、房屋征收补偿、房地产抵押贷款、人民法院强制拍卖房地产(也称为房地产司法拍卖)提供参考依据的估价,通常属于鉴证性估价。

(2)咨询性估价(或称参考性估价)

为委托人自己使用而提供的估价,即估价报告是供委托人自己使用,如为委托人购买房地产确定出价、出售房地产定价提供参考的估价,通常属于咨询性估价。

在这两种不同性质的估价中,估价机构和估价师都要承担一定的法律责任,但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。

《刑法》、《公司法》、《证券法》中有关于估价法律责任的条款。承担法律责任时,能证明自己没有过错的除外(有举证责任)。

因此,无论是何种性质的估价及其应承担的法律责任的大小,估价机构和估价师都应认真对待,勤勉尽责地去完成。其中,鉴证性估价应“独立、客观、公正”,咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。本书讲的主要是鉴证性估价。

【例】下列房地产估价活动中,不属于鉴证性估价的是(  )。[2012年真题,单选题]

A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考

B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考

C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考

D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考

【答案】D查看答案

【解析】房地产估价根据提供的专业意见的用途和作用,可以分为两种不同性质的估价:①鉴证性估价,或称证据性估价、公证性估价,是指为委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价,即估价报告是给委托人以外的第三方特别是众多的不特定第三方使用,如为证券发行、上市、上市公司关联交易、房屋征收补偿、房地产抵押贷款、人民法院强制拍卖房地产(也称为房地产司法拍卖)提供参考依据的估价。该估价报告具有“公共产品性质”。②咨询性估价,又称参考性估价,是指为委托人自己使用而提供的估价,即估价报告是供委托人自己使用,如为委托人购买房地产确定出价、出售房地产定价提供参考的估价,通常属于咨询性估价。该估价报告是一种“私人产品”。

(四)房地产估价难免有误差但误差应在合理范围内

在实际中,不同的估价师对同一估价对象在同一时间的同种价值或价格进行评估,得出的评估价值往往有所不同,而且与实际成交价格常常有差异,甚至差异较大。这就产生了估价准确性的问题。

对估价准确性问题的认识,主要包括下列几点:

(1)即使都是合格的估价师,也不可能得出完全相同的评估价值,只会得出近似的评估价值。

(2)所有的评估价值都有一定程度的误差,即:评估价值=真实价值+误差。

(3)不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准,应允许估价有较大的误差,但估价的误差又要适度。在英国和其他英联邦国家,在估价委托人起诉估价师的诉讼中,法官使用的误差范围通常是±10%,有时放宽到±15%,对于难度很大的估价业务甚至放宽到±20%。

(4)判断一个评估价值的误差大小或准确性,理论上是将它与真实价值进行比较,实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。

(5)即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或准确性,但在实际估价鉴定中一般不轻易直接评判一个评估价值的对与错及其误差大小,而是通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏,以及估价依据是否正确、估价方法是否适用、估价参数是否合理等,间接地对估价结果予以肯定或否定。

为了避免不同的估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一时间的估价结果出现较大偏差,有关国际估价组织、区域估价组织以及许多国家和地区的估价组织或者政府部门制定了估价标准或规范、准则、规则、办法等。

中国内地制定了国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)以及《房地产抵押估价指导意见》、《国有土地上房屋征收评估办法》等。

【例】不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同,这主要是因为(   )。[2013、2007年真题,单选题]

A.掌握的有关信息不同  

B.作出的估价师声明不同

C.估价对象状况不同 

D.委托人不同

【答案】A查看答案

【解析】即使都是合格的估价师,也不可能得出完全相同的评估价值,只会得出近似的评估价值。因为估价总是在信息不完全及存在许多不确定因素下作出的,并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。

【例·判断题】一般来说,不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。(  )[2007年真题]

【答案】查看答案

【解析】判断估价误差大小,一般不与实际成交价格相比,因为实际成交价格不见得是正常合理价格,判断方法一般是与合格的估价师对同一估价对象在同一目的、同时估价时点下的重新估价结果进行比较。

(五)房地产估价既是科学又是艺术

从事估价工作与从事医疗工作类似,仅有理论知识不够,还必须有实践经验。

针对不同的估价对象,如何选用合适的估价方法,如何对不同估价方法测算出的结果进行取舍、调整、综合得出最终的估价结果,这个过程是估价师对估价理论和方法的掌握,对市场规律的把握以及其实务操作能力的体现。最终的估价结果是否合理,也依赖于估价师的判断力。因此,可以说房地产估价既是科学又是艺术。

基于上述原因,世界上许多国家和地区规定要成为执业的房地产估价师,不仅应具有相当程度的估价专业知识,而且应具有一定年限以上的估价经验。

虽然房地产估价也是艺术,但房地产估价师仍应努力把握房地产价格影响因素,科学量化它们对房地产价值或价格的影响,从而不断增加估价的科学成分,减少估价的“艺术”成分,提高估价的客观性。

三、房地产估价的必要性(熟悉)

(一)专业估价存在的基本前提

一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性,才真正需要专业估价,因为:

(1)一种财产如果不具有独一无二的特性,相同的很多,价格普遍存在、人人皆知,或者一般人依照通常方法(如通过简单比较)便可以得知,就不需要专业估价;

(2)一种财产虽然具有独一无二的特性,但如果其价值不够大,委托专业机构估价的花费与财产本身的价值相比较高,甚至超过财产本身的价值,委托专业机构估价显得不经济,则一般也不需要专业估价。

【例】下列房地产特性中,决定房地产需要专业估价的特性有(  )。[2011年真题,多选题]

A.独一无二  

B.寿命长久

C.供给有限  

D.价值量大

E.保值增值

【答案】AD查看答案

【解析】一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性,才真正需要专业估价。真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。具体就房地产来说,不仅房地产具有独一无二和价值较大两个特性,而且房地产市场是典型的不完全市场。由于房地产市场是不完全市场,并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素,所以房地产难以自动形成适当的价格,从而需要估价师进行“替代”市场的估价。

(二)房地产需要专业估价

真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。具体就房地产来说,不仅房地产具有独一无二和价值较大两个特性,而且房地产市场是典型的不完全市场。

由于房地产市场是不完全市场,并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素,所以房地产难以自动形成适当的价格,从而需要估价师进行“替代”市场的估价。房地产估价有助于将房地产价格导向正常化,促进房地产公平交易,建立合理的房地产市场秩序。

(三)房地产估价在估价行业中占主体

房地产估价不仅必要,而且在估价行业中占主体。这是因为:

(1)房地产“量大面广”,其他财产相对较少。房地产的存量和增量都很大。在一个国家或地区的总财富中,房地产一般占50%~70%,其他各类财产之和通常仅占30%~50%。(2)房地产需要估价的情形较多,其他财产需要估价的情形相对较少。房地产以外的其他财产主要是发生交易行为,在交易的情况下需要估价。房地产除了发生交易行为,还普遍发生抵押、征收、税收、保险等行为。

(3)房地产估价还普遍提供房地产咨询服务,其他财产估价主要限于价值评估本身。因为房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估,而且具备房地产价格及其影响因素的专业知识和经验,熟悉房地产市场行情,所以房地产估价师也是“房地产鉴定专家”、“房地产价格专家”、“房地产市场分析专家”、“房地产投资顾问”,人们通常还要求房地产估价师和房地产估价机构承担房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产投资项目调查评价、房地产最高最佳利用分析、房地产市场竞争力分析、房地产状况评价、房地产定价、房地产购买分析、房地产资产管理等业务。